Реальный Донбасс. Есть ли рынок недвижимости в условиях войны?

С началом войны в Донбассе поменялся не только образ жизни людей, но и система ценностей, мировосприятие. То, что казалось раньше фундаментальным, незыблемым, рушилось. Под градом вражеских снарядов частные дома и многоэтажки складывались подобно карточным домикам и расхожее мнение о том, что капитал выгодно вкладывать в недвижимость, теряло всякий смысл.

Перепуганные люди бежали от войны, бросая жилища, в редких случаях, оставляя под присмотром знакомых. О покупке и даже об аренде жилья не было и речи. Но ситуация менялась. В Донецке и других городах ДНР вырисовывались безопасные районы, до которых не долетали снаряды. Многие возвращались в родные места. И вот, рынок недвижимости не то, чтобы начал оживать, но зашевелился, подобно тяжелобольному, выходящему из комы.

Первой ласточкой этого процесса стали объявления на столбах и заборах, расклеиваемые риэлторами, гласящие: «Аренда, покупка, продажа жилья в любом районе». 

Квартиры в Донецке до сих пор покупают по украинским законам

Антифашист решил выяснить, что же сейчас происходит на рынке недвижимости в ДНР. Мы обзвонили несколько объявлений, представлялась потенциальными клиентами. Риэлторы искренне радовались и любезно разъясняли, как, каким образом и по какой цене можно сегодня арендовать, сдать в аренду и даже купить или продать квартиру или дом. Но когда узнавали, что беседуют с журналистом, категорически отказывались от интервью и не давали никаких координат своего агентства недвижимости. Вообще, в Донецке люди крайне неохотно идут на контакт с прессой. Смелой оказалась только девушка Аня, согласившаяся дать интервью на условиях анонимности.

- Аня, велик ли сейчас спрос на аренду жилья?

- Спрос на аренду жилья достиг почти довоенного уровня. Подъём начался уже к концу 2014 года. Летом 2014-го рынок недвижимости полностью замер. Начались активные боевые действия, люди в панике и неуверенности в завтрашнем дне, выезжали в Россию или на Украину. Продать квартиру в таких условиях не представлялось возможным, поэтому присматривать за жильем просили родных, знакомых, соседей. Иногда пускали квартирантов бесплатно, лишь на условиях, что они просто позаботятся о сохранности жилища. Потом, когда линия фронта начала отодвигаться от Донецка, многие стали возвращаться. За аренду жилья уже стали требовать небольшую плату. А после вступительной кампании 2015 года армию потенциальных арендаторов жилья пополнили иногородние студенты. Если осенью 2014 года снять однокомнатную квартиру можно было за 700-1000 рублей, то к лету 2015 эта цифра поднялась процентов на 30-40. А если речь идет о центральных районах и квартире без евроремонта, но с мебелью и интернетом, то стоимость ее аренды может доходить до 2000-2500 рублей. Если кого-то интересует эконом-вариант, то сейчас активно сдаются отдельные комнаты, месячная стоимость которых составляет 400-600 рублей.

- Кто сегодня арендует жильё?

- Это беженцы из разрушенных городов, переселенцы из обстреливаемых районов Донецка, иногородние студенты.

- А какова ситуация с военными? Я слышала, что еще год назад люди неохотно сдавали им квартиры?

- Люди тогда плохо понимали ситуацию и думали, что наши военные, как и представители украинских карательных батальонов, могут забирать жилье или устраивать там пьянки-гулянки. Когда арендодатели поняли, что в республике иные порядки и наши военнослужащие понимают, что такое дисциплина и могут не только соблюдать порядок в квартире, но и иногда призвать к порядку разбушевавшихся соседей, то отношение к ним изменилось. Сыграло важную роль и то, что в армии регулярно выплачиваются зарплаты и квартиранты-военнослужащие оказываются платежеспособными.

- А как обстоят дела с покупкой и продажей квартир?

- Намного хуже, чем с арендой. Сделки заключаются единичные. 

- Как заключаются такие сделки?

- Для этого людям приходится выезжать на территорию Украины или же искать у нас нотариуса, с лицензией, зарегистрированной, например, в Краматорске (город в Донецкой области, находящийся под временной оккупацией Украины – ред.). Работают такие нотариусы подпольно и берут за свои услуги высокие гонорары. Но казус заключается в том, что на территории ДНР сделки с недвижимостью, расположенной в республике, заключенные по украинскому законодательству, не признаются законными. А у нас еще нет законодательных актов, регламентирующих порядок проведения операций с недвижимостью.

- Аня, а кто рискует заключать такие сомнительные сделки?

- Ну многие из тех, кто спешит купить жилье по сказочно низким ценам. Эти люди заключают сделку на территории Украины и согласны ждать, пока в нашей республике появятся законодательные акты, позволяющие продавать и покупать недвижимость. Потом им придется продублировать сделку в ДНР и заплатить налог в казну республики. Но, конечно, надо еще и убедиться в том, что продавец – порядочный человек и не станет оспаривать сделку через суд. Если рассматривать круг смелых покупателей, то могу сказать, что среди них очень много россиян и жителей Харьковской, Днепропетровской и Запорожской области. Россияне ждут, когда их власти признают нашу республику и они смогут завести сюда свой бизнес. А жители Украины опасаются, что линия фронта сдвинется к ним и готовят себе убежище в тылу.

***

Аренда: Военных просят не беспокоить

Последняя информация, полученная от Ани, показалась мне более чем любопытной. Я решила попробовать проверить ее в солидном агентстве недвижимости. Отыскать действующее агентство в Донецке оказалось не просто. Одни телефоны молчали, по другим отвечали, что хозяева этого номера давно сменились и лишь в «Жилкоме», агентстве с 20-летним стажем работы на рынке недвижимости, ответили, что работать не прекращали даже в разгар боевых действий. Директор агентства Сергей Михайлович Тахтаров согласился на интервью:

- Сергей Михайлович, создается впечатление, что рынок недвижимости в ДНР начал оживать. Насколько это верно?

- Скажу сразу, что он и не умирал, просто впадал во временную спячку. Начался этот процесс в мае 2014-го года. Никто не ожидал, что майдан в Киеве закончится войной в Донбассе, поэтому население нашего региона испытало настоящий шок, когда на Донецк полетели снаряды и бомбы. Половина сделок, которые тогда заключались, разрушилось. Люди не видели смысла покупать квартиру, когда вокруг, как им казалось, рушится весь мир. В середине лета 2014-го пошла волна продавцов, отдававших свое жилье за бесценок, в стремлении уехать из охваченного войной города. Например, бывали случаи, когда за двухкомнатную квартиру в 9-этажном доме в центральном Ворошиловском районе Донецка тогда просили только 9 тысяч долларов. 

Народ немного воспрянул духом лишь поняв, что центр города бомбить не будут. Спустя полгода снова стали выставлять квартиры на продажу. Но не могли определиться с ценой.

- Надо полагать, что цены на недвижимость в Донецке значительно снизились?

- Совершенно верно. Если сравнивать с довоенным уровнем, то в зависимости от места нахождения и количества комнат, цена на квартиры в Донецке упала в среднем в 3-4 раза. Но это, повторюсь, в среднем. Если говорить об обстреливаемых районах - Петровском, Куйбышевском, Киевском - то в кварталах, куда прилетали снаряды, цены упали в 5-7 раз. А вот восточные районы города - Буденновский и Пролетарский - куда снаряды не долетали, оказались в выигрышном положении. Там цены упали в 2,5-3 раза. Но быстро повысились. Сегодня в микрорайоне Донской, в Буденновском районе, можно купить трехкомнатную квартиру в пределах 30 тысяч долларов, двухкомнатную – за 22, а однокомнатную за 17 тысяч.

- Сергей Михайлович, а насколько верна информация о том, что недвижимость в Донецке активно скупают жители России и центральных областей Украины?

- Я такой информацией не располагаю. Возможно, что есть единичные случаи таких сделок, которые народная молва «переквалифицировала» в расхожее явление. Думаю, что многие уже поняли, что сегодняшние одиночные выстрелы не есть война и начали строить мирную жизнь. Наверняка, что есть люди из центральных областей Украины, покупающие недвижимость в Донецке из желания быть ближе к родителям или детям. Кого-то привлекает низкая цена. То же самое можно сказать и о россиянах.

- А те, кто покупает квартиры сегодня – это представители среднего класса?

- Вряд ли. Средний класс предпочитал сохранять жильё, переехав на период активных боевых действий в Одессу, Харьков, Киев. Не все смогли там прижиться и, потратив финансовые запасы, сегодня они возвращаются в Донецк, где имеют жильё. А покупают те люди, для которых до войны перспектива приобретения жилья казалась нереальной, несмотря на активное стремление скопить нужную сумму. Сегодня этой суммы им как раз хватает. Приобретают квартиры и беженцы из разрушенных городов, имеющие сбережения. Еще одна категория покупателей – люди, стремящиеся продать квартиры большей площади и приобрести более дешевое жильё меньшей площади. На оставшиеся деньги они пытаются выживать в сегодняшней сложной ситуации.

- Можно ли сегодня заключать сделки с недвижимостью в ДНР?

- Пока еще нет. Законодательная база для этого пока отсутствует. Реестр владельцев недвижимости только в стадии формирования. Сегодня любой гражданин может только зарегистрировать свой дом или квартиру в реестре ДНР, чтобы в дальнейшем, когда законодательные акты, регламентирующие правила проведения операций с недвижимостью увидят свет, беспрепятственно продать квартиру.

- А возможно ли заключение сделок в Украине, а потом регистрация приобретенного имущества в реестре ДНР с уплатой налога в казну республики?

- В такой ситуации возникает юридическая коллизия. Есть постановление главы ДНР Александра Захарченко от 14 мая 2014 года, согласно которому, все сделки с недвижимостью, расположенной на территории нашей республики, осуществленные на территории Украины, признаются, по закону ДНР, недействительными. Поэтому я могу только дать совет подождать выхода соответствующих законов в нашей республике и тогда заключать сделки беспрепятственно. Очень хочется надеяться, что эти законы появятся скоро.

- А что происходит с арендой жилья?

- Упавшие было цены почти поднялись. Сегодня аренда однокомнатной квартиры в центральных районах Донецка, в среднем, стоит от 2500 до 3500 рублей. Если речь идет о двухкомнатной – то это будет дороже на 1000-1500 рублей. Цены на аренду элитного жилья на порядок выше и стартуют от 10 тысяч рублей. Уменьшилось и количество желающих сдавать жильё. 

(авт. – для полноты картины я промониторила сайты с объявлениями о сдаче жилья в аренду. Там цены указаны в гривнах и месячная стоимость однокомнатной квартиры начинается от 1000 гривен (порядка 3000 рублей))

- Совсем недавно военные сталкивались с ситуацией, когда им было сложно снять квартиру. Почему люди не хотели сдавать им жильё и изменилось ли отношение к военным сегодня?

- Почти не изменилось. Половина арендодателей сразу пишут в объявлениях, что желают видеть квартирантов без маленьких детей, животных и просят не предлагать военнослужащих. Думаю, что в последнем случае владельцы жилья опасаются, что не найдут способов воздействия на квартирантов в случае, если они не станут платить. Хоть это не всегда верно. Если квартиранты служат в структурах ДНР и вдруг перестают платить за съемную квартиру, нарушая условия договора аренды, то ее владелец может обратиться, например, в комендатуру, а далее в суд.

Бизнес ждет Россию

Мы также пообщались с клиентами одного из агентств. Карина и Виталий называют себя беженцами. Молодая семья бежала в Донецк из Днепропетровска, скрываясь от мобилизации. Квартиру пока не купили, а только сняли на длительный срок с перспективой дальнейшего выкупа в собственность. Ждут выхода в свет законов, регламентирующих сделки с недвижимостью на территории ДНР.

Напоследок мне удалось найти жителя России, купившего квартиру в Донецке. Анатолий – житель Ростовской области, частный предприниматель. В будущее смотрит с оптимизмом. «Мы, жители Российской Федерации, ждем не дождемся, когда наше государство признает ДНР, или, еще лучше, присоединит Донбасс, как Крым – говорит молодой человек, - ведь если Крым подарил Украине Хрущев, то Донбасс – Ленин, чьи памятники сегодня массово крушат ваши оппоненты с другой стороны фронта. Бизнесмены в России очень ждут момента, когда можно будет завести свой бизнес сюда. Я купил квартиру в Донецке в расчете на такую перспективу. Хочу иметь своё жильё, а не скитаться по гостиницам, когда придет время вести дела в Донбассе». О законности сделки по покупке квартиры Анатолий не волнуется. Сумму в 8 тысяч долларов не считает космической и готов зарегистрировать жилье по законам ДНР, как только таковые появятся.

Ксения Белашова